Доходный подход и его методы

Согласно разделу III «Подходы к оценке» ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» «…доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки…». Сдаваемое в аренду имущество приносит собственнику гарантированный рентный доход. На развитых рынках этот доход может быть дисконтирован по присущей данному сегменту рынка ставке дисконта или капитализирован по ставке капитализации. Обе эти ставки учитывают связанные с коммерческой эксплуатацией объекта инвестиционные риски.

Доходы от владения собственностью поступают в виде:

· текущих и будущих платежей (в т.ч. периодических платежей);

· текущей и будущей экономии на налогах;

· налоговых сбережений от продажи, обмена, дарения в будущем;

· других возможных денежных поступлений и выгод.

В рамках доходного подхода стоимость имущества может быть определена:

· методом прямой капитализации;

· методом дисконтирования будущих денежных потоков.

1) Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации применяется в том случае, когда получение дохода является постоянным (носит стабильный характер) в течение определенного периода времени при отсутствии необходимости вложения средств.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму (ставку капитализации).

Коэффициент капитализации представляет собой ставку, по которой доходы переводятся в стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконта (вычитанием из ставки дисконта ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока). При отсутствии роста денежного потока коэффициент капитализации равен ставки дисконта.

Преображение дохода в стоимость осуществляется в соответствии с формулой:

Стоимость = Годовой доход : Ставка капитализации

2) Метод дисконтирования денежных потоков

Основным показателем этого метода является чистый денежный поток, рассчитывается как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период времени.

Данный метод позволяет учесть несистематические изменения потока доходов и делает его привлекательным в условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию и услуги, и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого имущества.

Статьи о транспорте:

Зона ТО-2. расположение и имеющееся оборудование
Зона ТО-2 «МУП ВПАТП-7» расположена в отдельном строении, имеет два въезда и два выезда для сквозного движения автомобилей. Размеры зоны ТО-2 позволяют разместить в ней одновременно четыре автобуса. Схема зоны ТО-2 и расположения оборудования приведена на рис.1 Рис. 1 – Схема зоны ТО-2 1 – ста ...

Аппаратура контроля вибрации ИВ-Д-ПФ-2
Аппаратура контроля вибрации ИВ-Д-ПФ-2 (рис. 20) предназначена для непрерывного контроля вибросостояния двигателя, индикации виброскорости и частоты вращения роторов. Рис. 20. Аппаратура контроля вибрации ИВ-Д-ПФ-2 Виброскорость измеряется в мм/сек, частота вращения – в Гц (высвечивается на ин ...

Требования к техническому состоянию рулевого управления
В соответствии с требованиями ГОСТ Р 51709-2001 параметры технического состояния рулевого управления должны отвечать изложенным ниже требованиям. Изменение усилия при повороте рулевого колеса должно быть плавным во всем диапазоне его поворота. Неработоспособность усилителя рулевого управления АТС ...