Доходный подход и его методы

Согласно разделу III «Подходы к оценке» ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» «…доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки…». Сдаваемое в аренду имущество приносит собственнику гарантированный рентный доход. На развитых рынках этот доход может быть дисконтирован по присущей данному сегменту рынка ставке дисконта или капитализирован по ставке капитализации. Обе эти ставки учитывают связанные с коммерческой эксплуатацией объекта инвестиционные риски.

Доходы от владения собственностью поступают в виде:

· текущих и будущих платежей (в т.ч. периодических платежей);

· текущей и будущей экономии на налогах;

· налоговых сбережений от продажи, обмена, дарения в будущем;

· других возможных денежных поступлений и выгод.

В рамках доходного подхода стоимость имущества может быть определена:

· методом прямой капитализации;

· методом дисконтирования будущих денежных потоков.

1) Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации применяется в том случае, когда получение дохода является постоянным (носит стабильный характер) в течение определенного периода времени при отсутствии необходимости вложения средств.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму (ставку капитализации).

Коэффициент капитализации представляет собой ставку, по которой доходы переводятся в стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконта (вычитанием из ставки дисконта ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока). При отсутствии роста денежного потока коэффициент капитализации равен ставки дисконта.

Преображение дохода в стоимость осуществляется в соответствии с формулой:

Стоимость = Годовой доход : Ставка капитализации

2) Метод дисконтирования денежных потоков

Основным показателем этого метода является чистый денежный поток, рассчитывается как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период времени.

Данный метод позволяет учесть несистематические изменения потока доходов и делает его привлекательным в условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию и услуги, и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого имущества.

Статьи о транспорте:

Краткий обзор отрасли и конкурентов
Основной конкурент на рынке Москвы и Московской области это дистрибьюторы складского оборудования, компания ООО "Восток Сервис", которая является лидером по продажи спецодежды. Прямых конкурентов у ООО "Манутан", продающих такую же линейку товара клиентам через каталог на Моско ...

Сборка карбюратора
Детали поступающие в сборку, должны быть очищены от загрязнений и промыты бензином. Поплавок должен свободно, без загрязнения качаться на своей оси, не задевая стенок поплавковой камеры. Дроссель и воздушная заслонка должны плотно прикрывать каналы. Допускается прохождение щупов толщиной не более ...

Определение основных показателей работы дизеля
Среднее эффективное давление , МПа , (2.6.1) где – тактность дизеля, ; – рабочий объем одного цилиндра, м3, , (2.6.2) , . Среднее индикаторное давление , МПа , (2.6.3) где – механический КПД дизеля, . Принимаем. . Эффективный КПД , (2.6.4) где – низкая теплота сгорания дизельног ...