Доходный подход и его методы

Согласно разделу III «Подходы к оценке» ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» «…доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки…». Сдаваемое в аренду имущество приносит собственнику гарантированный рентный доход. На развитых рынках этот доход может быть дисконтирован по присущей данному сегменту рынка ставке дисконта или капитализирован по ставке капитализации. Обе эти ставки учитывают связанные с коммерческой эксплуатацией объекта инвестиционные риски.

Доходы от владения собственностью поступают в виде:

· текущих и будущих платежей (в т.ч. периодических платежей);

· текущей и будущей экономии на налогах;

· налоговых сбережений от продажи, обмена, дарения в будущем;

· других возможных денежных поступлений и выгод.

В рамках доходного подхода стоимость имущества может быть определена:

· методом прямой капитализации;

· методом дисконтирования будущих денежных потоков.

1) Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации применяется в том случае, когда получение дохода является постоянным (носит стабильный характер) в течение определенного периода времени при отсутствии необходимости вложения средств.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму (ставку капитализации).

Коэффициент капитализации представляет собой ставку, по которой доходы переводятся в стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконта (вычитанием из ставки дисконта ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока). При отсутствии роста денежного потока коэффициент капитализации равен ставки дисконта.

Преображение дохода в стоимость осуществляется в соответствии с формулой:

Стоимость = Годовой доход : Ставка капитализации

2) Метод дисконтирования денежных потоков

Основным показателем этого метода является чистый денежный поток, рассчитывается как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период времени.

Данный метод позволяет учесть несистематические изменения потока доходов и делает его привлекательным в условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию и услуги, и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого имущества.

Статьи о транспорте:

Электровозы переменного тока
Электровоз ВЛ80 (Владимир Ленин; первоначальное обозначение — Н8О — новочеркасский, 8-осный, однофазный) — грузовой магистральный электровоз переменного тока с осевой формулой 2(20−20). Прозвища: «Аврора», «Выльник», «Кайсер». Электровозы ВЛ80 всех индексов строились Новочеркасским электров ...

История развития железной дороги в России
Первоначально колейные дороги появились на разработках камня, в рудниках и угольных шахтах. Первые так называемые рельсы представляли собой деревянные брусья — лежни. Первые упоминания о них относятся к середине XVI в. По такому колейному пути лошадь могла везти груз в 4 раза больший, чем по обыкн ...

Расчет расхода жидкости
Работа цилиндра осуществляется при работе жидкости подающейся в подпоршневую полость поршня, поэтому расход рассчитывается для поршневой полости. Расход рабочей жидкости для поршневой полости рассчитывается по формуле (7): (7) где -объемный КПД гидроцилиндра, =0,98 V-скорость штока при подъем ...

Разделы сайта

Copyright © 2024 - All Rights Reserved - www.transportzones.ru