Доходный подход и его методы

Согласно разделу III «Подходы к оценке» ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» «…доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки…». Сдаваемое в аренду имущество приносит собственнику гарантированный рентный доход. На развитых рынках этот доход может быть дисконтирован по присущей данному сегменту рынка ставке дисконта или капитализирован по ставке капитализации. Обе эти ставки учитывают связанные с коммерческой эксплуатацией объекта инвестиционные риски.

Доходы от владения собственностью поступают в виде:

· текущих и будущих платежей (в т.ч. периодических платежей);

· текущей и будущей экономии на налогах;

· налоговых сбережений от продажи, обмена, дарения в будущем;

· других возможных денежных поступлений и выгод.

В рамках доходного подхода стоимость имущества может быть определена:

· методом прямой капитализации;

· методом дисконтирования будущих денежных потоков.

1) Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации применяется в том случае, когда получение дохода является постоянным (носит стабильный характер) в течение определенного периода времени при отсутствии необходимости вложения средств.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму (ставку капитализации).

Коэффициент капитализации представляет собой ставку, по которой доходы переводятся в стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконта (вычитанием из ставки дисконта ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока). При отсутствии роста денежного потока коэффициент капитализации равен ставки дисконта.

Преображение дохода в стоимость осуществляется в соответствии с формулой:

Стоимость = Годовой доход : Ставка капитализации

2) Метод дисконтирования денежных потоков

Основным показателем этого метода является чистый денежный поток, рассчитывается как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период времени.

Данный метод позволяет учесть несистематические изменения потока доходов и делает его привлекательным в условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию и услуги, и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого имущества.

Статьи о транспорте:

Расчет экономических показателей АТП
Доставка товара из магазина ИКЕА осуществляется на платной основе. Стоимость доставки зависит от удаленности адреса доставки покупателя от ТРЦ «Мега-Дыбенко». Всего имеется 5 зон доставки товара с фиксированными ценами. Доставка товара на расстояние свыше 80-ти км от магазина производится по специ ...

Расчет и построение внешней скоростной характеристики
Расчет параметров скоростной характеристики ведется по следующим уравнениям: А) эффективная мощность, кВт: , где Nex – эффективная мощность на различных скоростных режимах, кВт; Ne – мощность по заданию, кВт; nx – текущее значение частоты вращения, об/мин; ne – частота вращения по заданию, о ...

Характерные неисправности гидравлического привода тормозов
Таблица 1 Неисправность Причина Метод устранения 1 2 3 Недостаточная эффективность торможения Повреждены резиновые шланги системы гидропривода Заменяем шланги Подсос воздуха в вакуумном усилителе между корпусом клапана и защитным колпачком Разрушение, переко ...